Kurzzeitvermietung in El Médano: Was Eigentümer wissen müssen

Wer in El Médano eine Immobilie besitzt — oder den Kauf mit Blick auf die Ferienvermietung plant — sollte wissen: Die Regeln haben sich in den letzten zwei Jahren erheblich verändert. Was früher ein recht einfacher Vorgang war ("VV-Nummer beantragen, fertig"), ist heute ein System mit drei Ebenen. Und El Médano gehört mittlerweile zu den genauer kontrollierten Orten auf Teneriffa.

Hier ein verständlicher Überblick über den aktuellen Stand.

Drei Regelungsebenen

Die Kurzzeitvermietung in El Médano unterliegt gleichzeitig drei Regelwerken:

1. Regional (Kanarische Inseln) — das Wohnungs- und Tourismusgesetz der kanarischen Regierung
2. Kommunal (Granadilla de Abona) — die für El Médano zuständige Gemeinde hat eine eigene lokale Verordnung
3. Eigentümergemeinschaft — die Hausordnung Ihrer Gemeinschaft kann inzwischen beide vorherigen Ebenen überstimmen

Wird eine dieser drei Ebenen übersehen, kann das bedeuten, dass ein Angebot unregistriert, nicht konform oder schlicht illegal ist — selbst wenn alle Vorgaben der Vermietungsplattform erfüllt wurden.

Was gilt rechtlich als „Vivienda Vacacional" (VV)?

Nach kanarischem Recht gilt eine Immobilie als Ferienwohnung (VV), wenn sie vollständig möbliert und sofort nutzbar ausgestattet ist und regelmäßig als Ganzes (nicht zimmerweise) über touristische Vertriebskanäle vermietet wird — etwa Airbnb, Booking.com oder eine lokale Agentur. Trifft das auf Ihre Vermietung zu, gelten für Sie die VV-Regeln.

Das neue regionale Gesetz

Im Dezember 2025 verabschiedete die kanarische Regierung das Gesetz 6/2025 (Ley 6/2025), ein umfassendes neues Gesetz zur Regelung der touristischen Nutzung von Wohnraum auf den Inseln. Es ergänzt das bisherige Regelwerk des Decreto 113/2015 und bringt für alle, die auf Teneriffa vermieten (oder es planen), folgende neue Anforderungen mit sich:

• Mindestwohnfläche, Energieeffizienz- und Barrierefreiheitsstandards gelten jetzt, einschließlich Aufzugspflicht für neu registrierte Objekte
• Neubauten dürfen in den ersten 10 Jahren nach Fertigstellung nicht als VV registriert werden
• Ganze Wohnblöcke können nicht mehr komplett als Ferienunterkunft registriert werden
• VV-Lizenzen müssen künftig alle 5 Jahre erneuert werden — statt einer einmaligen Registrierung
• Jede Gemeinde hat eine Obergrenze, wie viel Wohnfläche touristisch genutzt werden darf — 10 % in den meisten Gemeinden (20 % auf den sogenannten „grünen Inseln" — La Palma, La Gomera, El Hierro — wozu Teneriffa nicht zählt). Ist die Obergrenze einer Gemeinde erreicht, werden dort keine neuen VV-Lizenzen mehr vergeben, bis der Anteil wieder sinkt

Für bereits registrierte Immobilien gibt es eine Übergangsfrist zur Anpassung, doch die Richtung ist eindeutig: strengere Standards und eine Lizenz, die aktiv gepflegt werden muss, statt einmal beantragt und dann vergessen zu werden.

Die lokale Verordnung von Granadilla de Abona

Dieser Teil betrifft El Médano ganz direkt, da der Ort zur Gemeinde Granadilla de Abona gehört. Ende 2024 wurde Granadilla de Abona zur ersten Gemeinde Teneriffas, die eine eigene Verordnung zur Ferienvermietung verabschiedete — endgültig in Kraft seit Anfang 2025.

Die zentrale Einschränkung: Neue Ferienvermietungen sind nur in Erdgeschossen, ersten Stockwerken mit unabhängigem (nicht gemeinschaftlichem) Zugang oder in freistehenden Häusern außerhalb von Wohnanlagen zulässig.

Immobilien, die nur über gemeinschaftliche Zugänge erreichbar sind — gemeinsame Eingänge, Treppenhäuser oder Aufzüge — sind von einer Neuregistrierung ausdrücklich ausgeschlossen. Da ein Großteil des Wohnungsbestands in El Médano genau diesem Gebäudetyp entspricht, fällt damit ein erheblicher Teil der Immobilien für eine neue VV-Registrierung weg.

Ebenfalls ausgeschlossen sind Immobilien, die:

• ohne ordnungsgemäße Baugenehmigung errichtet wurden oder anderweitig gegen städtebauliche Vorschriften verstoßen
• unter einem öffentlichen Wohnungsbau- oder Förderprogramm stehen
• in einem Gebiet liegen, das offiziell als „zona tensionada" (angespannter Wohnungsmarkt) ausgewiesen ist — Granadilla de Abona hat bei der Regionalregierung bereits die entsprechende Ausweisung für Teile der Gemeinde beantragt

Die Realität vor Ort in El Médano

Lokale Berichte aus Anfang 2026 verdeutlichen das Ausmaß: El Médano hat weniger als 10.000 Einwohner, beherbergt aber schätzungsweise rund 8.500 touristische Betten, verteilt auf fast 2.000 registrierte Ferienimmobilien. Eine örtliche Nachbarschaftsinitiative macht seit Längerem auf weit verbreitete Regelverstöße aufmerksam — und weist darauf hin, dass eine VV-Registrierungsnummer allein noch keine Legalität garantiert, da das regionale Registrierungssystem auf einer Selbstauskunft („declaración responsable") beruht, die nicht automatisch mit dem tatsächlichen Gebäude abgeglichen wird.

In der Praxis bedeutet das: Die Kontrolle erfolgt zunehmend über Nachbarschaftsinitiativen und Beschwerden — nicht etwas, worauf man sich verlassen sollte, dass es eine unrechtmäßig registrierte Immobilie nie einholt.

Ihre Eigentümergemeinschaft kann Sie jetzt blockieren

Seit April 2025 kann eine Eigentümergemeinschaft mit einer 60-Prozent-Mehrheit die Ferienvermietung im Gebäude verbieten oder einschränken — es sei denn, sie war bereits ausdrücklich in der ursprünglichen Gemeinschaftsordnung (Estatutos) erlaubt. Das ist eine tatsächlich neue Befugnis, und sie bedeutet: Selbst eine Immobilie, die regional und kommunal vollständig konform ist, kann auf Gebäudeebene blockiert werden, wenn die Nachbarn entsprechend abstimmen. In El Médano und im nahegelegenen Costa del Silencio bewegen sich bereits mehrere Gemeinschaften in diese Richtung.

Praktische Checkliste

Wenn Sie eine Vermietungsimmobilie in El Médano besitzen oder den Kauf erwägen:

• Zugangsart des Gebäudes prüfen — Erdgeschoss/erster Stock mit unabhängigem Zugang oder freistehendes Haus ist für Neuregistrierungen erforderlich
• Gemeinschaftsordnung prüfen — Ist Ferienvermietung ausdrücklich erlaubt, und könnte eine 60-%-Abstimmung das ändern?
• Prüfen, ob Ihr Gebäude oder Gebiet als „zona tensionada" ausgewiesen werden könnte
• Nicht annehmen, dass eine VV-Nummer gleich Legalität bedeutet — die Registrierung selbst prüft keine Konformität
• Erneuerung einplanen — VV-Lizenzen müssen jetzt alle 5 Jahre erneuert werden, mit sich weiterentwickelnden Standards
• Gäste über SES.Hospedajes registrieren, was seit Dezember 2024 für alle Eigentümer verpflichtend ist

Keine Rechtsberatung

Dieser Beitrag bietet einen allgemeinen Überblick, um die aktuelle Lage besser einzuordnen — er ersetzt keine Beratung durch eine örtliche Gestoría oder einen Anwalt, der Ihre konkrete Immobilie mit dem aktuellen Verordnungstext und der Hausordnung Ihrer Gemeinschaft abgleichen kann. Angesichts der raschen Entwicklung in diesem Bereich und der zunehmend lokalen Ausgestaltung der Regeln in El Médano lohnt sich diese Prüfung, bevor Sie eine Immobilie inserieren — oder erneut inserieren.