Ihr Gebäude kann trotzdem Nein sagen: Das Vetorecht der Eigentümergemeinschaft
Wir haben bereits die VV-Lizenz, den Steuerunterschied zwischen UK und EU, und den Vollzug behandelt. Diesmal geht es um etwas, das viele Eigentümer überrascht: Selbst mit einer vollständig gültigen Lizenz kann die Eigentümergemeinschaft Ihres eigenen Gebäudes die kurzfristige Vermietung trotzdem blockieren.
Was sich geändert hat
Seit April 2025 hat eine Gesetzesreform verändert, wie viel Macht eine Eigentümergemeinschaft hierbei hat. Früher brauchte ein Verbot der kurzfristigen Vermietung Einstimmigkeit, in der Praxis extrem schwer zu erreichen. Jetzt kann eine Gemeinschaft die touristische Nutzung mit einer 60-Prozent-Mehrheit verbieten, und diese 60 Prozent müssen auf zwei Arten gleichzeitig erreicht werden: 60 Prozent der tatsächlichen Eigentümer, und 60 Prozent der Miteigentumsanteile (größere Einheiten zählen also stärker). Beide Schwellenwerte müssen erreicht werden, damit die Abstimmung gültig ist.
Die größere Veränderung: Die Grundannahme hat sich umgekehrt
Seit dieser Reform ist die kurzfristige Vermietung in vielen Gebäuden im Grunde standardmäßig ausgeschlossen, es sei denn, die Gemeinschaft genehmigt sie ausdrücklich, statt der alten Annahme, dass Eigentümer vermieten durften, solange es nicht ausdrücklich verboten war.
Das ist eine bedeutende Verschiebung in der Beweislast. Früher musste die Gemeinschaft ein Verbot organisieren. Zunehmend müssen einzelne Eigentümer sich die Erlaubnis überhaupt erst sichern.
Was, wenn Sie bereits legal vermieten?
Es gibt hier einen echten Schutz, den man kennen sollte: Eigentümer, die bereits legal vermieteten, bevor das Verbot ihrer Gemeinschaft beschlossen wurde, behalten in der Regel ihre bestehenden Rechte, gemäß den Bedingungen und Fristen der jeweiligen Vorschriften. Eine neue Gemeinschaftsabstimmung im Jahr 2026 löscht nicht automatisch über Nacht jede bestehende legale Vermietung. Trotzdem hängt jeder Fall von den Details ab: wann Sie begonnen haben, welche Lizenz Sie hatten, was die Satzung des Gebäudes tatsächlich besagt.
Auch ältere Satzungen im Blick behalten
Gerichte haben das kürzlich noch weiter ausgedehnt. Selbst ältere Gebäudesatzungen, die "touristische Vermietung" nie ausdrücklich erwähnen, können inzwischen manchmal als faktisches Verbot interpretiert werden, wenn sie vagere Formulierungen wie "keine gewerbliche Tätigkeit" oder "ausschließlich Wohnnutzung" enthalten. Es lohnt sich, die Satzung Ihres Gebäudes wirklich prüfen zu lassen, statt nur die VV-Lizenz zu checken und anzunehmen, dass alles abgedeckt ist.
Zusammen mit allem, was wir bisher behandelt haben, VV-Lizenz, Steuerbehandlung, Vollzug, ist das eigentlich der vierte Baustein der Sorgfaltsprüfung: prüfen, was Ihr eigenes Gebäude erlaubt, nicht nur, was die Region erlaubt.
Dieser Beitrag dient nur der allgemeinen Information und stellt keine Finanz- oder Rechtsberatung dar. Regeln zu Eigentümergemeinschaften, Satzungen und Abstimmungsergebnissen variieren von Gebäude zu Gebäude. Klären Sie Ihre individuelle Situation, einschließlich der tatsächlichen Satzung Ihres Gebäudes, immer mit einem qualifizierten Anwalt vor Ort, bevor Sie Entscheidungen treffen.